차임증감청구권의 개념과 유의사항
임대차 계약을 맺을 때 임대인이라면 당연히 보증금이나 월세를 더 받기 위해 노력하는 반면, 임차인은 좀 더 금액을 낮추기 위해 상호 조정을 합니다.
처음 계약서를 작성할 때와 달리 시간이 지나면서 임대인 입장에서는 월세를 올리려고 하지만 또 임대인 마음대로 금액을 증액하게 되면 임차인 입장에서는 큰 부담을 느낄 수밖에 없습니다.
이런 상황에서 차임증감청구권을 통해 경제적 약자인 임차인의 입장을 고려해 법에 따라 금액을 조정할 수 있습니다.
차임증감청구권은 주택임대차보호법과 민법에 의해 적용되며 차임증액청구를 할 때 5%를 초과하는 것을 허용하지 않으며 청구는 1년에 한 번만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
일반적으로 계약기간은 2년 기한으로 합니다만. 기간을 2년으로 했다고 해도 2년이 지난 경우가 아니며, 계약기간이 1년이 경과한 시점이라도 임대인이 월세나 보증금을 올려달라고 요구해도 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.
규정에 따라 5% 범위 한도 내에서 1년에 1회라는 조건에 해당하기 때문에 묵시적 갱신이 되었더라도 임대인 입장에서 차임 증액을 청구할 수 있습니다.
그러나 보증금이나 월세를 증액 또는 감액 청구할 권리를 언제든지 사용할 수 없습니다.
이미 임대차 계약서 작성 시 합의를 통해 금액을 한정했으니 마음대로 바꿀 수 없는 건 당연합니다.
차임증감청구권은 계약이 존속 중인 경우라면 경제사정 등의 변동이 있어 보증금 또는 임대료가 일정한 요건에 따라 부적절하게 된 경우라면 당사자 일방이 상대방에게 증감을 청구할 수 있게 됩니다.
차임증감청구권을 청구할 수 있는 사례를 좀 더 구체적으로 파악해보면 국민소득의 변화, 호황이나 불황, 주변시세, 소비자물가지수 변동 등 다양한 원인으로 경제사정이 변동될 때에 해당합니다.
임대인이 증액을 청구할 수도 있지만 집값이 하락세라면 임차인 입장에서 감액을 요청할 수도 있습니다.
본 권리는 형성권의 성격을 가지고 있으나 상대방이 거부할 수 있습니다.
임대인도 임차인도 일방적으로 행사하게 되면 자동 효력이 발행되기 때문에 한쪽이 인정하지 않으면 법원의 결정에 따라야 합니다.
최종적으로 쌍방이 합의할 수 없는 경우라면 소송을 해서 판결이나 위원회의 조정을 받을 수 있습니다.
임대차 계약 종료 후 다시 계약을 체결할 때는 차임증감청구권을 사용할 필요가 없고, 다만 협의해 임대료를 새로 정하면 되고, 5% 제한도 적용되지 않습니다.
또한 청구권을 행사하여 증액이 이루어진 경우 임차인은 부동산등기부를 반드시 확인해야 합니다.
최초 계약과 증액이 이루어질 때까지 저당권 등 새로운 추가 내용이 있을 수 있으므로 반드시 확인하는 절차가 필요합니다.
새로 발생한 저당권에서 후순위가 밀리면서 해당 주택이 경매에 넘어갈 때 증액한 부분에 대한 권리 주장이 어려울 수 있어 주의해야 합니다.
임대차 계약 종료 후 다시 계약을 체결할 때는 차임증감청구권을 사용할 필요가 없고, 다만 협의해 임대료를 새로 정하면 되고, 5% 제한도 적용되지 않습니다.
또한 청구권을 행사하여 증액이 이루어진 경우 임차인은 부동산등기부를 반드시 확인해야 합니다.
최초 계약과 증액이 이루어질 때까지 저당권 등 새로운 추가 내용이 있을 수 있으므로 반드시 확인하는 절차가 필요합니다.
새로 발생한 저당권에서 후순위가 밀리면서 해당 주택이 경매에 넘어갈 때 증액한 부분에 대한 권리 주장이 어려울 수 있어 주의해야 합니다.